有房企高层向记者表示，住宅租赁运营的市场空间巨大，但选址要谨慎。

　　100%持有住宅，开发商靠长期租赁回收现金，这种新型业务正成为开发商布局的重点。近日，在北京出让的四幅地块中，住宅部分100%均由竟得企业持有，做成长租公寓产品。据记者获悉，向热点城市楼市输出长租公寓是相关部门重点推进项目。

　　值得关注的是，在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下，增量市场向存量市场转化后，开发商为了寻找新的盈利点，一改过去以“房”为中心的运营模式，开始以“人”为中心，布局全地产生态产业链，包括长租公寓、联合办公空间等地产新业态在内的，可与金融、服务等链接的资管服务链是大有可为的一环。

　　“持有住宅或持有联合办公空间，若从投资回报率来看，‘京沪深’地价过高，中国房地产市场的租售比又过低，靠租赁回收的现金可能都无法与开发持有物业的资金成本打平”，有业内人士向记者表示，让持有重资产变轻的方式不排除将资产打包，进入资本市场去融资为房企输血的可能性。

　　进军地产新业态

　　近几日，北京出让四幅地块，住宅部分全部100%持有，虽然启动限价模式，但品牌房企依然“热情”参与，竞争激烈。

　　以海淀地块为例，首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地，根据竞拍条件，需要配建100%自持商品住房面积，10%自持商业办公面积。现场竞拍吸引了包括首创中粮天恒联合体、碧桂园、龙湖首开联合体、万科绿城联合体、远洋、石榴集团、中铁、融创中国等8家拿地主体参与。

　　根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米，全部居住套型必须符合“90/70政策”，五年内不得出售，销售时不得搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

　　事实上，据中原地产首席分析师张大伟统计，上述四幅地块，总计出让金203亿元，62万平方米中的50.4万平方米住宅面积全部由开发商持有，预计将向市场提供8400套长租公寓，其中一宗地块的出租房楼面价高达3.8万元∕平方米。

　　张大伟进一步表示，持有住宅部分按照3%-4%的租金收益计算，上述8000多套出租房年租金约3.2亿元，按照持有和出售比例来看，开发商对上述四幅地块的持有成本约为140亿元，年资金成本约为7亿元，租金收益只能回本银行定期存款，短期内盈利和变现都很难。

　　此外，国泰君安的一份研究数据显示，核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅，租金回报率与1年定期贷款利率相近，但需求高，市场空间大。2015年下半年以来，随着新一轮房价上涨，“京沪深”三城租金回报率都降到2%以下，而美国的平均租金回报率常年稳定在6%左右。目前来看，租金回报率有上涨空间，而推进长租公寓也将是解决房地产市场供需矛盾的重要一剂，尤其对于集中式长租公寓来说，开发商一旦运营成功，存量房优势和开发优势将协同释放。

上篇：

下篇：